Von 5,2 bis 29,3 Jahresgehältern: Wohnen in Südtirols Gemeinden

Der Medianlohn in der Südtiroler Privatwirtschaft lag 2024 bei 29.851 Euro brutto im Jahr. Median heißt: Die eine Hälfte der 224.445 Beschäftigten verdient mehr, die andere weniger. Im öffentlichen Dienst liegt derselbe Wert bei 38.213 Euro. Die Zahl ist bewusst nicht der Durchschnitt, denn den ziehen wenige hohe Gehälter nach oben. Sie schließt allerdings die 64.549 Teilzeitkräfte mit ein. Wer Vollzeit arbeitet, liegt darüber.

Als Vergleichsobjekt dient im Folgenden eine Wohnung von 70 Quadratmetern, also eine Zweizimmerwohnung mit Küche. Die Preise sind die Markthöchstwerte, die das ASTAT jährlich für jede Gemeinde erhebt, für Wohnungen in sehr gutem Zustand in zentraler und halbzentraler Lage.

Zwischen der teuersten und der günstigsten Gemeinde Südtirols liegt beim Quadratmeterpreis der Faktor 5,7. In Jahresgehältern ausgedrückt sieht das so aus:

Die erste Überraschung ist, dass Bozen nicht die teuerste Gemeinde des Landes, sondern erst die elfte, ist. Davor liegen ausschließlich Tourismusorte in Gröden, im Gadertal und im Hochpustertal. Die zweite: In Corvara kostet dieselbe Wohnung 29,3 Brutto-Jahresgehälter, in Mühlwald 5,2.

Besonders deutlich wird es bei den Mieten. In St. Ulrich liegt der Höchstwert bei 38,55 Euro pro Quadratmeter und Monat. Für siebzig Quadratmeter sind das 2.698 Euro Kaltmiete. Der Medianverdiener der Privatwirtschaft hat brutto 2.488 Euro im Monat zur Verfügung.

Für die Landeshauptstadt weist das ASTAT für 2024 eine Spanne von 4.257 bis 5.418 Euro pro Quadratmeter aus. Eine Siebzig-Quadratmeter-Wohnung kostet dort also zwischen 298.000 und 379.250 Euro, das sind 10,0 bis 12,7 Brutto-Jahresgehälter. Brutto wohlgemerkt. Vor Steuern, vor Abgaben, vor Lebenshaltung. Wer jeden Cent seines Bruttolohns zurücklegen könnte, bräuchte in Bozen gut zwölf Jahre. In den übrigen Gemeinden liegt der Landesdurchschnitt bei 2.919 bis 4.011 Euro je Quadratmeter, also bei 6,8 bis 9,4 Jahresgehältern. In 31 Gemeinden liegt der Höchstwert über 4.000 Euro.

Dass diese Rechnung nicht theoretisch ist, zeigen die Daten des Hypothekenobservatoriums MutuiOnline für Jänner 2026. In der Provinz Bozen lag der durchschnittliche Wert der finanzierten Immobilie bei 355.936 Euro, das durchschnittliche Darlehen bei 207.731 Euro. Die Differenz ist der entscheidende Teil: 148.205 Euro bringen die Käufer selbst mit. Das sind fünf volle Brutto-Jahresmedianlöhne, die vorhanden sein müssen, bevor die Bank überhaupt mitspielt.

Beim durchschnittlichen Fixzins von 3,43 Prozent und 24 Jahren Laufzeit ergibt sich für das Darlehen eine Monatsrate von rund 1.059 Euro, über die Laufzeit kommen gut 97.000 Euro Zinsen dazu. Diese Rate allein frisst 43 Prozent eines Medianbruttolohns, netto gerechnet um die sechzig Prozent. Keine Bank vergibt ein solches Darlehen an einen Medianverdiener allein.

Das erklärt eine weitere Zahl aus derselben Erhebung. Das Durchschnittsalter der Antragsteller liegt in der Provinz Bozen bei 40 Jahren und zehn Monaten, der höchste Wert der Region. Man kauft hier später, weil man länger sparen muss.

In Bozen liegen die Mieten laut ASTAT zwischen 12,61 und 15,80 Euro pro Quadratmeter und Monat, in den übrigen Gemeinden zwischen 8,77 und 12,14 Euro. Für die Siebzig-Quadratmeter-Wohnung bedeutet das in Bozen eine Kaltmiete zwischen 882 und 1.106 Euro, also 35 bis 44 Prozent eines Medianbruttolohns und netto gerechnet etwa die Hälfte bis annähernd zwei Drittel. In den übrigen Gemeinden sind es 614 bis 850 Euro. Als Faustregel für tragbare Wohnkosten gelten international dreißig Prozent des verfügbaren Einkommens. In Bozen erreicht ein Medianverdiener diese Schwelle in einer durchschnittlichen Mietwohnung nicht einmal annähernd.

Nach den Marktdaten von Immobiliare.it, die seit Jahren nach derselben Methode erhoben werden, kostete der Quadratmeter in der Stadt Bozen Ende 2019 im Schnitt 3.663 Euro, 2024 waren es 4.736. Das ist ein Plus von 29,3 Prozent. Im selben Zeitraum stieg der Medianlohn der Privatwirtschaft nominal um rund zehn Prozent, bei einer Inflation von 20,4 Prozent. Die Löhne sind also real gesunken, die Wohnungspreise real gestiegen.

In Jahresgehältern: Eine Siebzig-Quadratmeter-Wohnung in Bozen kostete 2019 rund 9,5 Brutto-Jahresmedianlöhne, 2024 waren es 11,1. Innerhalb von fünf Jahren ist eine Wohnung um eineinhalb Lebensarbeitsjahre teurer geworden, ohne dass sich an der Wohnung etwas geändert hätte.

Im Juni hat die Landesregierung zwei Maßnahmen beschlossen. Die eine betrifft neun von Abwanderung bedrohte Gemeinden, die einen um 25 Prozent erhöhten Wohnbauförderungsbeitrag erhalten, in Kombination mit weiteren Förderungen bis zu 35 Prozent. Ihre Gemeinderäte können außerdem festlegen, dass mindestens sechzig Prozent der neuen Wohnbauflächen Ansässigen vorbehalten bleiben. Vergleicht man diese neun Gemeinden mit der Preisliste, ergibt sich ein klares Bild:

Acht der neun gehören zum günstigsten Viertel des Landes, drei von ihnen bilden das Schlusslicht. Das ist nicht falsch. In diesen Gemeinden ist das Problem nicht der Preis, sondern dass die Leute wegziehen. Wer dort baut, braucht einen Grund zu bleiben, und genau den soll die Förderung liefern.

Es zeigt aber, dass Südtirol zwei verschiedene Wohnungsfragen gleichzeitig hat. Die eine lautet: Wie halte ich Menschen in einem Tal, in dem eine Wohnung fünf Jahresgehälter kostet und trotzdem niemand sie will. Die andere lautet: Wie wohnt jemand in Corvara, St. Ulrich oder Wolkenstein, wo dieselbe Wohnung fünfundzwanzig bis neunundzwanzig Jahresgehälter kostet und arbeiten muss, wer das Hotel betreibt, in dem die Gäste schlafen. Für die zweite gibt es kein vergleichbares Instrument.

Die zweite Maßnahme vom Juni betrifft die Preisobergrenzen der Wohnbauförderung. Für Einzelpersonen stieg die Grenze, bis zu der eine Wohnung noch gefördert werden kann, von 490.000 auf 651.000 Euro, ein Plus von fast 33 Prozent. Für Zweipersonenhaushalte von 676.000 auf 728.000 Euro. Die neuen Grenzen gelten rückwirkend für Gesuche ab 1. Februar 2026. 651.000 Euro entsprechen 21,8 Brutto-Jahresmedianlöhnen der Südtiroler Privatwirtschaft. So viel darf eine Wohnung inzwischen kosten, damit das Land sie für eine einzelne Person noch als förderwürdig einstuft.

Die Begründung von Wohnbaulandesrätin Ulli Mair ist nachvollziehbar: Die alten Grenzen hatten dazu geführt, dass in teuren Gemeinden schlicht nichts mehr förderbar war. Wer die Grenze nicht anhebt, schließt die Betroffenen aus der Förderung aus. Nur zeigt die Anpassung eben auch, in welche Richtung sich der Maßstab bewegt. Es ist nicht der Preis, der zur Förderung passend gemacht wird. Es ist die Förderung, die dem Preis hinterherläuft.

Das Wohnbauinstitut WOBI hat seine Mietwohnungen erstmals für mittlere Einkommen geöffnet, zunächst mit sechzig Wohnungen in Bozen und dreißig in Meran. Gedacht ist das für jene, die für den sozialen Wohnbau bisher zu viel verdient haben und sich den freien Markt trotzdem nicht leisten können. Neunzig Wohnungen, in einem Land mit 689.246 Liegenschaftseinheiten im Kataster, von denen 44,4 Prozent als Wohnungen klassifiziert sind, und 224.445 Beschäftigten allein in der Privatwirtschaft.