Wem gehört Südtirol noch? Die stille Übernahme

„Viele in Frage kommende Wohnungen werden über Airbnb vermietet“, erklärt der Ex-SVP-Landtagsabgeordnete, Helmut Tauber. Die Frage sei, ab wann es negative Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt gebe. Die Antwort: Längst. Laut ASTAT werden 59 Prozent aller Wohnungen in Südtirol als Hauptwohnung genutzt. 10,4 Prozent werden vermietet und 10,2 Prozent sind Zweitwohnungen oder stehen leer. Sieben Prozent, also über 20.000 Wohnungen, werden für touristische Zwecke genutzt. Den Einheimischen geht also viel Wohnraum verloren.

Bereits 2007 zeigte eine ASTAT-Erhebung, dass 19 Prozent aller Zweitwohnungen in Südtirol Deutschen gehören. 78,1 Prozent gehören Italienern, wobei etwa ein Drittel davon Südtiroler sind. Das bedeutet, dass mehr als zwei Drittel der Zweitwohnungen Nicht-Südtirolern gehören. Und es wird mehr.

„Es vergeht keine Woche, in der es nicht Anfragen nach zum Verkauf stehenden Bauernhöfen gibt“, sagt Josef Hechenberger, Landwirtschaftskammerpräsident im österreichischen Nachbar-Tirol. Dort kauften 2020 insgesamt 44 Käufer aus dem EU-Ausland bäuerliche Immobilien und Grundstücke. Ein Jahr zuvor waren es 43. In Südtirol ist die Situation ähnlich. Landesrat Walcher ist alarmiert. „Bei den verschiedenen Versammlungen ist der Ausverkauf der Heimat und der Verkauf der Höfe ein gefühlt starkes Thema, auch bei der nicht-bäuerlichen Bevölkerung.“ Er will einen Riegel vorschieben. Ein Gesetz, das verhindert, dass Südtirols Höfe zu Investitionsobjekten für Reiche werden. Aber: „Uns ist vollkommen klar, dass, wenn ein ausländischer Investor Millionen für einen Hof ausgibt, dieser auch locker die Kosten für einen Anwalt in Kauf nimmt.“ Das Problem ist aber das EU-Recht. Ein Deutscher darf in Italien kaufen, ein Holländer auch, ein Schweizer mit Sondergenehmigung und wer Millionen hat, findet immer einen Weg.

Die Hotellandschaft Südtirols ist traditionell familiengeführt. Doch auch hier ändert sich etwas. Falkensteiner, eine der größten Hotelgruppen in Südtirol, wurde 1957 als kleine Pension im Pustertal gegründet. Heute gehört sie zur FMTG-Gruppe, die 27 Hotels in sieben Ländern betreibt. Über Crowdinvesting sammelt die Gruppe Millionen von deutschen und österreichischen Investoren ein. Die letzte Kampagne im Dezember 2025 brachte über 14,4 Millionen Euro. Die Eigentümer sind zwar noch Südtiroler (Erich und Andreas Falkensteiner, zusammen mit Otmar Michaeler). Aber das Kapital? Das kommt zunehmend von außen. Und dann sind da die internationalen Ketten. IHG Hotels & Resorts expandiert in Südeuropa. Holiday Inn, InterContinental, Marriott. Sie kommen noch nicht nach Südtirol, aber sie kommen näher. „40 Prozent der Fünfsternehäuser werden von internationalen Besitzern kontrolliert“, schrieb die NZZ 2012 über die Schweiz. „Schweizer Hotelierfamilien können oft nicht mehr mithalten.“ In Südtirol ist es noch nicht so weit. Aber die Tendenz ist klar.

211 Geschäftslokale stehen in Bozen leer. Von 1.375 Geschäften im Jahr 2023 auf 1.348 im Jahr 2024. Minus 27 in einem Jahr. Und wer kommt? Die Ketten wie H&M,  Zara, MediaMarkt oder Douglas und die Bozner Lauben werden zur Einkaufsmeile wie überall. „Eine bunte Mischung aus alteingesessenen Geschäften und weltweiten Handelsketten kennzeichnen heute die Lauben“, heißt es beschönigend auf Tourismusportalen. Die Wahrheit ist aber, dass die alteingesessenen Geschäfte verschwinden und die Ketten bleiben. Oberrauch Zitt, ein Traditionsgeschäft seit 1848, hält sich. Maximilian, ein Modekaufhaus mit Südtiroler Wurzeln, auch. Aber für jedes Traditionsgeschäft, das überlebt, kommen zwei internationale Marken nach. Das Geld? Fließt ab. Nach München. Nach Amsterdam. Nach Mailand. Nicht in die lokale Wirtschaft.

„Ein deutscher Investor zahlt bar. Der Bauer von nebenan hat keine Chance“, sagt ein Makler, der anonym bleiben möchte. Die Kaufnebenkosten in Italien sind hoch. Für EU-Ausländer durchschnittlich 13 Prozent des Kaufpreises. Für Luxusimmobilien bis zu 20 Prozent. Aber wer Millionen hat, zahlt das aus der Portokasse.

EU-Bürger können in Italien ohne Einschränkungen Grundstücke, Wohnungen oder Häuser erwerben. Auch in Südtirol. Es gibt zwar strengere Regeln, konventionierte Wohnungen etwa dürfen nur von Personen mit Hauptwohnsitz in Südtirol bewohnt werden. Aber: Der Erwerb ist trotzdem möglich. Auch für deutsche Staatsbürger. Die Folge: Immobilienportale sind voll von Angeboten. „Villa, Bauernhof im Raum Lana Umgebung zu verkaufen.“ „Exklusive Almhütte im Gadertal auf 2000 m Höhe!“ „Idyllischer Hof im Sarntal, umgeben von neun Hektar Wald“

Südtirol wirkt reich und der Tourismus boomt, Hotels sind ausgebucht, Straßen sind voll. Aber wem gehört das alles? Die Gewinne aus Airbnb-Wohnungen? Gehen an Eigentümer, die oft nicht in Südtirol wohnen. Die Gewinne aus internationalen Hotelketten? Gehen an Konzerne in London, Paris, New York. Die Gewinne aus den Geschäften in den Lauben? Gehen an Unternehmen in München, Amsterdam, Mailand. Das Geld fließt ab und Südtirol wird ärmer, obwohl es reich wirkt.

„Die Verfügbarkeit von Wohnraum für die einheimische Bevölkerung wird durch Airbnb zunehmend eingeschränkt“, sagt HGV-Direktor Raffael Mooswalder. „Während Urlauber von kurzfristigen Aufenthalten profitieren, sehen sich Einheimische mit einem schrumpfenden Angebot an Mietwohnungen und steigenden Preisen konfrontiert.“

Landesrat Walcher will ein Gesetz. Im Februar 2026 sollte ein eigener Artikel im Wohnbau-Omnibus behandelt werden. Ziel: Den „Ausverkauf der Heimat“ stoppen. Im Land Tirol hat man bereits gehandelt. 2021 wurde das Grundverkehrsgesetz verschärft. Gemeinden haben jetzt ein Mitsprachrecht beim Erwerb von Grundstücken durch EU-Ausländer. Spekulanten soll ein Riegel vorgeschoben werden. In Südtirol gibt es bei Airbnb strengere Regeln. „Vermutlich haben wir in Südtirol die strengste Regelung in ganz Europa“, sagt Helmut Tauber. Wer über Airbnb vermietet, braucht eine Tätigkeitsbeginnmeldung. Und seit der Umsetzung des Landestourismusentwicklungskonzepts: entsprechende Betten. Die können nur dann zugewiesen werden, wenn andere Betriebe Betten auflassen. Aber: „Es fehlen die entsprechenden flächendeckenden Kontrollen.“ Gesetze sind das eine und Umsetzung das andere.